Mission
Qu'il s'agisse d'un investissement ou d'une exploitation propre des surfaces, nos spécialistes sont à même de vous proposer tous types de biens (résidentiel, mixte, bureau, activité) en fonction de vos critères et objectifs de rendement.
Forts de notre longue expérience, nous vous accompagnons dans vos démarches et vous proposons des biens au sein de notre réseau couvrant l’ensemble de la Suisse romande et plus de 383 bureaux dans le monde grâce à :
- Des conseils avisés sur votre stratégie d’investissement, intégrant les spécificités financières, juridiques, et fiscales de votre situation, que vous soyez résident suisse ou souhaitant vous y établir.
- Des outils digitaux précis
-Une connaissance approfondie des marchés immobiliers et de leurs spécificités régionales ainsi que des rendements et loyers cibles
- Le savoir-faire de nos partenaires: l'expertise internationale, l'analyse du marché global et de clients à travers le monde avec Knight Frank, la gestion locative de votre patrimoine avec Naef, l'expertise et le conseil immobilier avec Acanthe ,les bureaux d'architectes avec Alios et finalement Sioux Immobilier pour son développement dans l’optimisation et la gestion de vos biens.
Mot de l’expert
« Dans un marché inefficient avec très peu d’offres et des rendements toujours plus faibles, il est primordial de pouvoir s’appuyer sur des experts régionaux, spécialistes du tissu économique, de la législation et des subtilités locales, supportés par un cabinet de recherches permettant d’identifier et d’anticiper les tendances et santé du marché global. »
Nous proposons tous types de biens d’investissement à la vente
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Genève & Vaud :
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Mail : cyril.peyrot@naef-commercial.ch
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Comment distinguer les utilisations d’un immeuble de rendement ?
Les différentes utilisations possibles d’un immeuble de rendement doivent être connues avant de se lancer dans l’achat d’un immeuble à des fins lucratives. Elles sont nombreuses et variées :
- L’immeuble commercial : il regroupe bureaux et commerces et son avantage se trouve au niveau des coûts de transformation, souvent à la charge du locataire.
- L’immeuble résidentiel : son usage est l’habitat et il est essentiel de distinguer le neuf de l’ancien.
- L’immeuble de rendement mixte : il comprend des commerces et des habitations. L’investissement dans un immeuble de rendement mixte permet de répartir les taxes.
- L’immeuble industriel ou semi-industriel : c’est un secteur de niche, mais qui a néanmoins le vent en poupe. Il regroupe les bâtiments d’usine et les entrepôts de type logistique.
- L’immeuble étant destiné à l’hôtellerie ou dans le domaine du tourisme : il comprend les hôtels, les gîtes ou encore les auberges de jeunesse.
Il est important de différencier un immeuble privé d’un immeuble commercial. Pour cela il est possible de suivre la méthode dite de la prépondérance. Il s’agit d’un calcul simple : un immeuble dont 50% de l’espace est destiné à des affaires commerciales ou locatives est considéré comme un immeuble à usage commercial.
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Comment financer l’achat d’un immeuble ?
La capacité de financement d’un immeuble de rendement dépend de plusieurs caractéristiques : son utilisation, sa situation géographique, les risques d’inoccupation, le besoin de rénovation. Voilà certains des facteurs qui ont une influence sur le volume de financement. En général, le financement à 80% est possible et les 20% restants sont à la charge de l’acquéreur, sous forme de fonds propres. Quant aux fonds de prévoyance des 2e et 3e piliers, ils ne peuvent être utilisés qu’à une seule condition : que le propriétaire immobilier habite l’un de ses logements.
Le calcul du taux d’endettement des immeubles de rapport n’est pas identique à celui de l’immobilier résidentiel. Dans le cas de l’immeuble de rendement, l’élément pertinent n’est pas le revenu du preneur d’hypothèque, mais les revenus locatifs nets. C'est-à-dire que la totalité des frais sont inclus dans le calcul du taux d’endettement. Et lorsque le montant de ces frais est soustrait au montant des revenus locatifs nets annuels, l’excédent doit être le plus intéressant possible. Les créanciers hypothécaires examinent par ailleurs aussi le rendement brut d’un bien immobilier. En Suisse, un rendement brut d’environ 7% est considéré comme raisonnable selon les normes en vigueur.
Mais le taux de rendement peut varier et les différentes méthodes d’estimation de la valeur d’un immeuble de rapport peuvent ainsi faire varier le taux d’intérêt. D’où l’importance de comparer les offres et d’avoir recours à une estimation d’immeuble.
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Pourquoi faire appel à un professionnel pour acheter son bien immobilier ?
L’estimation devient particulièrement difficile lorsqu’il s’agit d’un bien particulier. Il faut réussir à comprendre toutes les spécificités de l’immobilier et de la valorisation de l’immobilier. Un professionnel saura étudier tous les documents et mettre en exergue les éléments pertinents afin de livrer une évaluation précise et pertinente en fonction du marché de l’immobilier local et actuel.
Il est également nécessaire d’avoir une maîtrise juste de la valeur de son immobilier pour faire les bons choix. Que vous soyez propriétaire ou locataire, faire estimer un bien immobilier professionnel permet de voir si un bureau, une surface commerciale ou un immeuble de rapport sont bien positionnés dans leurs marchés respectifs.
- Pour les propriétaires : connaître la valeur vénale de son bien est primordial pour maximiser le prix.
- Pour les locataires : connaître la valeur locative estimée par un professionnel permet parfois de négocier à nouveau un bail.
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Comment calculer le prix de vente d’une surface commerciale ?
Pour estimer son local commercial, il faut différencier le fonds de commerce et les murs. Les murs commerciaux peuvent être achetés par un bailleur pour y effectuer un investissement locatif et les louer ensuite. Le fonds de commerce est utilisé par le locataire du bien, un professionnel qui fait figurer le nom de son entreprise sur le lieu. En somme, l’estimation d’une surface commerciale permet d’évaluer le montant des murs pour permettre un achat.
La rentabilité est la méthode la plus utilisée pour calculer le prix de vente d’un local commercial. La rentabilité brute d’une surface commerciale s’obtient en divisant le montant du loyer annuel par le prix d’achat, puis en multipliant par 100 le résultat. A cela s’ajoutent les frais liés à l’acquisition du bien: frais d’agence, de crédit, de notaire et les coûts des possibles travaux effectués. La rentabilité nette inclut également dans le calcul les frais et charges (frais d’entretien, de gestion du local, crédits, taxes, assurance, électricité…)