{"id":4459,"date":"2023-10-11T10:09:00","date_gmt":"2023-10-11T09:09:00","guid":{"rendered":"https:\/\/naef-commercial.ch\/?p=4459"},"modified":"2026-04-30T10:11:43","modified_gmt":"2026-04-30T09:11:43","slug":"un-an-apres-notre-perspective-pour-2023-il-semble-que-tout-et-pourtant-rien-nait-change","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/naef-commercial.ch\/en\/un-an-apres-notre-perspective-pour-2023-il-semble-que-tout-et-pourtant-rien-nait-change\/","title":{"rendered":"Un\u00a0an\u00a0apr\u00e8s\u00a0notre\u00a0perspective\u00a0pour\u00a02023,\u00a0il\u00a0semble\u00a0que\u00a0tout\u00a0–\u00a0et\u00a0pourtant\u00a0rien\u00a0n’ait\u00a0chang\u00e9."},"content":{"rendered":"

Apr\u00e8s une ann\u00e9e \u00e0 \u00e9changer avec divers investisseurs de diff\u00e9rents secteurs et app\u00e9tits pour le risque \u00e0 travers le monde, alors que nous avons parcouru le monde avec Active Capital, nous revenons en arri\u00e8re pour voir o\u00f9 la boule de cristal \u00e9tait claire – et l\u00e0 o\u00f9 elle ne l’\u00e9tait pas, et nous mettons \u00e0 jour nos pr\u00e9dictions pour le reste de l’ann\u00e9e 2023.<\/p>\n\n\n\n

Tout d’abord, dans le contexte macro\u00e9conomique, pour le secteur immobilier fortement d\u00e9pendant de l’effet de levier, les taux d’int\u00e9r\u00eat des banques centrales et leurs perspectives sont sans doute la principale mesure \u00e0 suivre pour les investisseurs au cours des prochains mois, et donc la principale pr\u00e9occupation de notre mise \u00e0 jour de la perspective Active Capital pour le quatri\u00e8me trimestre.<\/p>\n\n\n\n

Le destin du taux sans risque, des taux de swap, de la sant\u00e9 des banques, du PIB global et de la demande des investisseurs d\u00e9pendant de l’effet de levier est guid\u00e9 par ces taux des banques centrales.<\/p>\n\n\n\n

Pr\u00e9diction mise \u00e0 jour <\/h4>\n\n\n\n

L’ann\u00e9e a \u00e9t\u00e9 marqu\u00e9e par des hausses de taux d’int\u00e9r\u00eat vertigineuses dans de nombreuses r\u00e9gions. Les mouvements ont \u00e9t\u00e9 encore plus rapides que nos pr\u00e9visions Active Capital. Dans de nombreuses r\u00e9gions, ce qui est notable, ce n’est pas n\u00e9cessairement le niveau des taux d’int\u00e9r\u00eat, mais la rapidit\u00e9 du changement, bien que des indications laissent penser que nous pourrions toucher \u00e0 la fin du cycle de hausse, car \u00e0 l’heure o\u00f9 nous \u00e9crivons (septembre 2023), \u00e0 la fois la R\u00e9serve f\u00e9d\u00e9rale am\u00e9ricaine et la Banque d’Angleterre ont fait une pause dans la hausse des taux. <\/p>\n\n\n\n

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Le taux phare \u00e0 surveiller est le taux des fonds f\u00e9d\u00e9raux des \u00c9tats-Unis. Le taux de la R\u00e9serve f\u00e9d\u00e9rale am\u00e9ricaine est essentiel car historiquement, les taux des banques centrales des principales \u00e9conomies commerciales \u00e0 travers le monde ont tendance \u00e0 suivre le taux des fonds f\u00e9d\u00e9raux am\u00e9ricains, bien que avec plus ou moins de d\u00e9calage – \u00e0 l’exception notable du Japon, qui continue \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier d’une relative immunit\u00e9 contre les pressions li\u00e9es aux taux – du moins pour le moment. Au moment de l’\u00e9criture, le taux des fonds f\u00e9d\u00e9raux est de 5,50 % par rapport \u00e0 une moyenne \u00e0 long terme de 4,85 %.<\/p>\n\n\n\n

Alors quelle est la perspective pour les taux ? <\/h4>\n\n\n\n

Les pr\u00e9visions des taux de base au niveau mondial envisagent g\u00e9n\u00e9ralement un pic \u00e0 la fin de 2023 et au cours du premier trimestre de l’ann\u00e9e suivante, la question devenant alors de savoir quand et \u00e0 quelle vitesse ils s’inverseront ?<\/p>\n\n\n\n

Les divergences de points de vue persistent, ce qui complique la t\u00e2che des investisseurs. Pour donner un exemple, Oxford Economics pr\u00e9voit actuellement une inversion relativement importante du taux de base aux \u00c9tats-Unis, pour atteindre un taux stabilis\u00e9 de 2 % d’ici la fin de 2027. Ils s’attendent \u00e0 ce que les taux de la Banque centrale europ\u00e9enne atteignent leur pic d’ici la fin de l’ann\u00e9e, pour atteindre un taux stabilis\u00e9 de 1,75 % au troisi\u00e8me trimestre de 2025. On s’attend actuellement \u00e0 ce que le Royaume-Uni atteigne un pic similaire vers la fin de cette ann\u00e9e, mais qu’il connaisse ensuite une r\u00e9duction plus lente pour atteindre un taux stabilis\u00e9 de 1,75 %, mais seulement d’ici mi-2028.<\/p>\n\n\n\n

En Australie, on s’attend \u00e0 ce que les taux atteignent un pic plus bas et plus t\u00f4t – potentiellement au troisi\u00e8me trimestre de 2023, pour ensuite baisser \u00e0 2,6 % d’ici la fin de 2026. Pendant ce temps, la Cor\u00e9e du Sud pourrait voir des baisses de taux plus t\u00f4t, se stabilisant \u00e0 un taux d’environ 2,25 % d’ici la fin de l’ann\u00e9e prochaine.<\/p>\n\n\n\n

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Cependant, il existe des interpr\u00e9tations contradictoires concernant la sant\u00e9 des \u00e9conomies, l’inflation, les pr\u00eats et les risques g\u00e9n\u00e9raux, ce qui entra\u00eene des divergences dans les opinions des \u00e9conomistes, mais aussi dans les probabilit\u00e9s de sc\u00e9narios. Oxford Economics attribue lui-m\u00eame une probabilit\u00e9 de 40 % \u00e0 l’opinion \u00e9conomique de base et une probabilit\u00e9 mondiale de 20 % \u00e0 une r\u00e9duction des \u00e9conomies exc\u00e9dentaires – c’est-\u00e0-dire que les \u00ab\u00a0\u00e9pargnants accidentels\u00a0\u00bb r\u00e9sultant de la pand\u00e9mie de Covid utilisent ces \u00e9conomies exc\u00e9dentaires, stimulant la croissance et signifiant que les taux atteignent globalement des niveaux plus \u00e9lev\u00e9s que pr\u00e9vu et mettent plus de temps \u00e0 se r\u00e9duire.<\/p>\n\n\n\n

Oxford Economics attribue une probabilit\u00e9 de 20 % \u00e0 des conditions de cr\u00e9dit plus strictes se propageant \u00e0 l’\u00e9conomie plus large et freinant la croissance sur une p\u00e9riode plus longue, et une probabilit\u00e9 de 10 % \u00e0 un krach des prix des actifs mondiaux d\u00e9clench\u00e9 par des taux continus. Pour le premier cas, cela signifie que les \u00c9tats-Unis commenceraient \u00e0 inverser les taux \u00e0 partir du deuxi\u00e8me trimestre de l’ann\u00e9e prochaine, avec des taux potentiellement inf\u00e9rieurs \u00e0 1,90 % d’ici mi-2027 avant de se stabiliser \u00e0 2 %. De m\u00eame, ailleurs, cela est pr\u00e9vu pour signifier une baisse de taux plus rapide (par exemple, Australie, Royaume-Uni) et\/ou un \u00ab\u00a0d\u00e9passement\u00a0\u00bb des baisses de taux \u00e0 un niveau inf\u00e9rieur, avant de se stabiliser (par exemple, zone euro, Cor\u00e9e du Sud).<\/p>\n\n\n\n

Dans le cas du krach des prix des actifs \u00e0 plus faible probabilit\u00e9, dans la plupart des sc\u00e9narios d’Oxford Economics, cela est conditionn\u00e9 par des taux continuant d’augmenter typiquement de 1 \u00e0 2 % de plus que l’opinion \u00e9conomique de base, selon le pays, ce qui entra\u00eene une inversion rapide vers des taux beaucoup plus bas alors que les banques centrales utilisent les taux d’int\u00e9r\u00eat comme un outil pour relancer leurs \u00e9conomies. Ironiquement (ou plut\u00f4t – c’est exactement ce que cela est cens\u00e9 faire), en cas de sc\u00e9nario conduisant \u00e0 un changement plus rapide des taux, cela pourrait r\u00e9duire le degr\u00e9 de stress li\u00e9 au refinancement et \u00e0 la r\u00e9\u00e9valuation. Bien que nous soyons susceptibles de voir un afflux d’investisseurs soulag\u00e9s revenir sur le march\u00e9 \u00e0 mesure que le sentiment s’am\u00e9liore, ce sc\u00e9nario conduit \u00e9galement \u00e0 moins d’opportunit\u00e9s pour les investisseurs cherchant une r\u00e9\u00e9valuation significative, par exemple pour que les strat\u00e9gies de r\u00e9novation et de reconversion fonctionnent dans une \u00e8re de co\u00fbts plus \u00e9lev\u00e9s, mais aussi d’exigences de durabilit\u00e9 plus \u00e9lev\u00e9es, que de nombreux actifs immobiliers commerciaux mondiaux ne satisfont actuellement pas. Dans ce sc\u00e9nario, nous sommes susceptibles de voir un grand nombre de gestionnaires de placements, de soci\u00e9t\u00e9s de capital-investissement, d’assureurs et de fonds de pension revenir sur le march\u00e9, mais avec un recentrage sur la pond\u00e9ration sectorielle vers ceux qui b\u00e9n\u00e9ficient le plus des vents structurels – l’immobilier r\u00e9sidentiel et les entrep\u00f4ts.<\/p>\n\n\n\n

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